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ㄴ여기 사는 주민들
ㄴ농담이 아니라 진짜로 서울 강남 한복판에서 해괴하게도 농사를 짓고 있다.
강남에 위치한 서울의 마지막 빈민굴
똥수저들이 사는것으로 유명하다.
신연희강남구청장 새끼가 다 때려 부...
순 줄 알았는데 수천명이 그대로 산다.
2021년 완공이라는데 벌써 2020년이다. 답이 없을지도 모른다.
개요
서울특별시 강남구 개포동 구룡산 자락에 있는 대규모 무허가 판자촌이다.
대모산, 구룡산 사이에 처박혀 있는데 길 건너에는 개포동 아파트들이 줄줄이 있고 조금만 나가면 도곡동, 양재동이다. 대한민국에서 땅값 비싸기로 유명한 강남 한복판에 판자, 비닐, 합판으로 지은 집들이 수십 년 동안 남아있다는 점 때문에 존나게 유명해졌다.
보통 서울의 마지막 판자촌이라고 불린다.
다만 위에 적힌 '수천명이 그대로 산다'는 건 옛날 이야기다. 2012년 서울시가 개발계획을 추진할 당시만 해도 약 1,242가구 2,530명이 살았으나 이후 재개발을 위한 보상과 이주가 진행되면서 주민 수가 크게 줄었다.
2026년에는 마을 대부분의 이주와 철거가 이미 진행된 상태이며 남아 있는 주민들과 SH 사이의 이주·보상 갈등이 마지막까지 이어지고 있다.
역사
구룡마을은 계획적으로 만든 마을이 아니다.
1970~80년대 서울 곳곳의 도로, 택지개발과 도시정비사업으로 살던 곳에서 쫓겨난 철거민들이 하나둘 모여 살면서 형성됐다.
특히 1986년 서울 아시안 게임과 1988년 서울 올림픽을 앞두고 도시미관 정비라는 명목으로 서울 곳곳의 판자촌이 철거되면서 갈 곳이 없어진 주민 상당수가 당시 개발이 덜 된 개포동 구룡산 자락으로 밀려왔다.
서울시 자료에서도 구룡마을을 1970~80년대 공공사업 및 아시안게임·올림픽 관련 개발 과정에서 발생한 철거민들이 형성한 집단 무허가촌으로 설명하고 있다.
1980년대 말부터 규모가 본격적으로 커졌고 결국 천 가구가 넘는 거대한 판자촌이 됐다.
문제는 땅이 주민들 것이 아니었다.
집은 주민들이 지었는데 토지는 개인 토지주들의 사유지가 뒤섞여 있었고 건물 대부분은 정식 건축허가를 받지 않은 무허가 건축물이었다. 그래서 재개발 얘기만 나오면
땅주인
실제 거주민
서울시
강남구
SH
가 서로 이해관계가 달라서 존나게 싸우는 구조가 만들어졌다.
강남 한복판의 판자촌
위치가 상당히 기괴하다.
행정구역상 강남구 개포동이고 바로 옆이 개포주공 재건축 아파트 단지들이다. 주변 아파트 가격은 수십억원씩 하는데 산자락 안쪽으로 들어가면 오래된 판잣집이 나온다.
과거에는 수도, 하수도, 가스 같은 기반시설도 일반 주거지역과 비교하기 어려울 정도로 열악했다.
집들도 합판과 비닐, 스티로폼, 이른바 '떡솜' 같은 가연성 단열재를 이용해 지은 경우가 많아서 화재에 존나게 취약했다.
골목도 좁아서 소방차가 제대로 들어가기 힘든 지역이 많았다.
개포동 아파트에서는 중앙난방이 어떻니 재건축 분담금이 어떻니 하고 있는데 길 건너 산속에서는 연탄과 LPG통으로 겨울을 나는 사람들이 살았으니 같은 강남구라고 하기에는 생활환경 차이가 엄청났다.
농사
위에 적힌 농사 드립도 완전히 구라는 아니다.
마을 주변이 본래 구룡산·대모산 자락의 녹지였고 개발되지 않은 땅이 많다 보니 주민들이 빈 땅에 텃밭을 만들어 채소를 재배하는 모습을 실제로 볼 수 있었다.
재개발이 본격화되기 전에는 판잣집과 비닐하우스, 텃밭이 뒤섞여 있어서 강남구 개포동이라는 주소만 가리고 사진을 보면 서울인지 시골인지 구분하기 어려운 곳도 있었다.
개발 떡밥
구룡마을 개발 이야기는 존나게 오래됐다.
이미 1990년대부터 정비 필요성이 계속 제기됐지만 토지 소유 문제와 주민 이주대책 때문에 제대로 진행되지 않았다.
2000년대에는 민간개발을 할지 공영개발을 할지를 놓고도 시끄러웠다.
토지주들은 민영개발을 선호하는 경우가 많았고 서울시는 개발이익 사유화와 부동산 투기 문제를 이유로 공공이 직접 개발해야 한다고 주장했다.
2011년 오세훈 서울시장 시절 SH 주도의 공영개발 방향이 발표됐다.
2012년 서울시는 구룡마을 약 28만 6,929㎡를 도시개발구역으로 지정하고 주민들을 임대주택 등에 재정착시키는 공영개발 계획을 추진했다.
그런데 개발방식에 일부 토지를 환지하는 방안이 추가되면서 서울시와 신연희 당시 강남구청장이 정면으로 충돌했다.
강남구는 이 방식이 특정 대토지주에게 막대한 개발이익을 줄 수 있다며 특혜 의혹까지 제기했고 서울시는 강남구 주장을 반박하면서 개발계획이 질질 끌렸다.
그래서 원문에 신연희 이름이 나오는 것도 이 때문이다.
2014년에는 개발구역 지정 효력이 한 번 아예 사라지는 일까지 벌어졌다.
이후 서울시와 강남구가 다시 협상해서 100% 수용·사용 방식의 공영개발로 방향을 정했고 2016년 11월 구룡마을 도시개발구역이 다시 지정됐다.
당시 계획은 약 1,100세대 주민들을 이주시킨 뒤 공공주택과 일반분양 주택, 공원 등을 만드는 것이었다.
2021년 완공?
원문에는 2021년 완공이라는데 벌써 2020년이다. 답이 없을지도 모른다라고 적혀 있는데 실제로 답이 없었다.
2021년은커녕 2026년에도 완공은 안 됐다.
당초 계획은 계속 바뀌었고 보상, 토지수용, 주민 이주, 설계변경 등이 이어지면서 사업이 여러 해 밀렸다.
그 사이 서울 집값이 미친 듯이 오르면서 강남에 저 땅을 언제까지 저렇게 둘 거냐라는 이야기도 계속 나왔다.
결국 2025년 들어 보상과 토지 소유권 이전 절차가 대부분 마무리되면서 사업이 이전과는 비교할 수 없을 정도로 본격화됐다.
개발계획
2025년 12월 서울시 도시계획위원회에서 구룡마을 도시개발사업의 변경계획이 조건부 가결됐다.
최종적으로 구룡마을 일대에는 3,739세대 규모의 주택단지를 조성하는 계획이 추진되고 있다.
과거처럼 저층 임대주택만 잔뜩 짓는 형태가 아니라 공공임대, 장기전세, 공공분양 등을 섞고 구룡산·대모산 녹지와 연결된 대규모 주거단지로 만드는 방향이다.
그리고 2026년 7월 21일 서울시 공공주택통합심의위원회가 이 가운데 핵심인 M블록과 B2블록 공공주택 건설계획을 조건부 가결했다.
두 블록에 들어가는 주택만 합쳐서 2,120세대다.
- M블록: 300세대, 최고 15층
- B2블록: 1,820세대, 최고 28층
통합공공임대와 장기전세주택인 '미리내집', 공공분양주택 등이 들어갈 예정이다.
B2블록에는 최고 28층까지 올라가는 아파트가 들어선다.
서울시는 2026년 하반기에 주택건설사업계획 승인을 거쳐 2027년 착공, 2031년 준공을 목표로 잡고 있다.
그러니까 원문의 2021년 완공 계획에서 10년 밀린 셈이다.
물론 구룡마을 개발 역사 보면 2031년도 실제로 지켜지는지는 공사 다 끝나고 확인해야 된다.
이주
재개발이 실제로 굴러가면서 주민 상당수는 이미 마을을 떠났다.
2026년 1월 기준 SH 자료에서는 기존 1,107세대 가운데 771세대, 약 69.7%가 이주를 완료한 상태였다.
남아 있던 미이주 세대는 336세대였으며 이 가운데 실제로 구룡마을에서 생활하는 것으로 파악된 세대는 193세대였다.
이후 철거와 이주가 계속 진행됐다.
SH는 주민들에게 임시 공공주택 등을 제공해 이주시키고 있지만 일부 주민들과는 보상수준과 임대료 등을 둘러싸고 갈등이 이어졌다.
주민 측에서는 수십 년 동안 구룡마을에서 살아온 만큼 재개발 이후 제대로 재정착할 수 있는 주거대책을 요구하고 있다.
반대로 SH는 무허가 건축물 거주자에게 일반 재개발처럼 아파트 분양권을 줄 수는 없다는 입장이다.
2026년 4월에는 SH가 아직 퇴거하지 않은 일부 가구를 대상으로 명도소송까지 제기했다.
화재
구룡마을 하면 개발 못지않게 자주 뉴스에 나온 게 화재다.
집들이 판자, 합판, 비닐, 스티로폼 같은 불 잘 붙는 자재로 지어져 있고 골목이 좁아 불 한 번 나면 옆집으로 존나게 빨리 번진다.
2014년 11월에는 7지구에서 대형화재가 발생해 주민 1명이 사망했다.
2023년 1월 20일에도 4지구에서 큰불이 발생했다.
당시 약 500명이 대피했고 60여명의 이재민이 발생했다. 인명피해는 없었지만 판잣집 수십 채가 소실됐다.
2025년 9월에도 5지구에서 화재가 발생했다.
그리고 2026년 1월 16일 또 존나게 크게 불이 났다.
새벽 5시쯤 4지구의 빈집에서 불이 시작된 것으로 신고됐고 불이 5·6지구까지 번졌다.
판잣집들이 다닥다닥 붙어 있는 데다가 가연성 자재가 많아서 불길이 빠르게 확산됐고 소방당국은 대응 2단계까지 발령했다.
소방·경찰 등 1,200명 이상과 장비 100여대가 투입됐다.
화재는 약 8시간 만인 오후 1시 28분 완전히 진화됐다.
다행히 사망자는 없었다.
하지만
165세대 258명이 대피했고 이 가운데 129세대 181명이 실제 이재민이 됐다.
마을 상당 부분이 이미 비어있던 상황에서 발생한 화재라 빈집들도 대거 불탔다.
이 불로 4·6지구 상당부분이 소실되면서 결과적으로 구룡마을 철거도 더 빨라졌다.
2026년 화재 이후 갈등
화재 이후에도 문제가 끝난 건 아니다.
집을 잃은 주민 일부는 구룡마을 내부에 천막을 치고 계속 생활했다.
SH는 이미 임시 공공주택을 제공했는데도 주민들이 토지를 계속 점유하고 있다며 퇴거를 요구했다.
반면 주민들은 SH가 제시한 임시주택과 보상조건으로는 생활을 이어가기 어렵다고 반발했다.
2026년 5월에는 SH가 화재 이후 천막에서 생활하던 주민 3명을 업무방해 혐의로 고소했고 경찰 수사까지 시작됐다.
SH 측은 불법적인 토지·시설 점유 때문에 철거 및 개발사업이 지연된다고 주장했고 주민 측은 삶의 터전을 잃었는데 제대로 된 이주대책도 없이 나갈 수 없다는 입장이다.
수십 년 동안 개발사업이 안 굴러가면서 쌓였던 주민·토지·보상 문제가 마을이 거의 없어지는 마지막 단계까지 따라온 셈이다.
왜 이렇게 오래 걸렸나
구룡마을 개발이 30년 가까이 끌린 이유는 단순히 주민들이 안 나가서가 아니다.
우선 주민들 대부분이 토지 소유자가 아니라 무허가 건축물 거주자였기 때문에 일반적인 아파트 재개발처럼 집 철거 → 새 아파트 입주권 공식을 적용하기 어려웠다.
반대로 땅을 갖고 있는 토지주들은 다른 지역에 살면서 개발이익을 요구하는 경우가 많았다.
여기에 서울시와 강남구가
전면 수용
환지
공영개발
민영개발
등 개발방식으로 수년간 싸웠다.
도시개발구역 지정이 한 번 취소됐다가 다시 지정되기도 했고 사업계획도 여러 차례 변경됐다.
주택 공급량 역시 처음에는 약 2,800세대 수준이던 계획이 계속 확대돼 현재는 3,739세대까지 늘었다.
서울 한복판에 있는 빈민촌 하나 밀고 아파트 짓는 일인데 행정절차만 보면 웬만한 신도시 만드는 것만큼 복잡해졌다.
2026년 현재
2026년 현재는 원문이 쓰일 당시와 상황이 많이 다르다.
구룡마을이라는 동네 자체가 실제로 사라지는 단계에 들어갔다.
2010년대만 해도 천 가구 넘게 살면서 개발계획이 나왔다가 취소됐다가 반복됐지만, 지금은 토지 보상과 소유권 이전이 끝났고 대부분 주민의 이주도 완료됐다.
2026년 1월 대형화재 이후에는 일부 구역이 아예 전소했고 남은 건축물도 개발을 위해 순차적으로 철거되고 있다.
서울시는 2027년부터 아파트 건설을 시작해 2031년까지 구룡마을을 총 3,739세대 규모의 공공주택 중심 주거단지로 바꿀 계획이다.
특히 2026년 7월에는 그중 2,120세대에 대한 공공주택 통합심의까지 통과했기 때문에 예전처럼
개발한다더라
수준은 이미 지났다.
다만 일부 주민의 이주와 보상 문제는 아직 해결되지 않았고 SH와 주민 사이의 소송 및 고소까지 이어지고 있어서 완전히 역사 속으로 사라졌다고 하기는 아직 이르다.